Vivienda, Rawls y consensos entrecruzados.

El problema de la vivienda en España se ha situado con fuerza en la agenda política y se va a mantener candente mientras no avancemos hacia una solución. Su dimensión y características lo han convertido en transversal, con una población sufriente cada vez más numerosa que ve algo imposible conseguir una vivienda donde desarrollar su proyecto de vida y con unos impactos negativos en la economía cada vez mejor identificados.

El 65% de los hogares que viven de alquiler emplean más del 25% de sus ingresos en pagar su vivienda, el 31 % más del 40%. Dos de cada tres jóvenes entre 18 y 34 años se ven obligados a seguir viviendo en casa de sus padres. Con estos datos podemos llegar a dos conclusiones. El encarecimiento del precio de la vivienda supone un factor de empobrecimiento de las clases medias trabajadoras, con el consiguiente efecto negativo sobre la capacidad de gasto de las familias. Formar un hogar es una decisión que los jóvenes se ven obligados a posponer, con un efecto negativo sobre la natalidad que contribuye a empeorar el problema demográfico de envejecimiento de la población.

El elevado precio de la vivienda tiene un impacto negativo en la economía al menos desde dos puntos de vista. En primer lugar, afecta a las posibilidades de movilidad laboral. Si el coste de alquilar una casa es inasumible con proporción a los salarios, el mercado de trabajo se resiente y se fracciona. Las oportunidades laborales se ven desaprovechadas y solamente los trabajadores más cualificados tendrán la posibilidad de desplazarse en busca de los empleos mejor remunerados. En segundo lugar, una parte considerable del capital invierte en vivienda por la alta rentabilidad que reporta. Una muestra de ello es la proliferación de las viviendas destinadas a alquiler turístico que ha hecho explosionar el mercado de vivienda. Esto incentiva la extracción de rentas en detrimento de la inversión en innovación y tecnología, que incrementaría la competitividad y productividad de nuestras empresas, generando más empleo y de mayor calidad.

La vivienda es un derecho constitucionalmente reconocido y no una mercancía, en eso estamos de acuerdo. Como estaremos de acuerdo en que nuestro sistema político constitucional es la democracia liberal en la que la propiedad privada y la economía de mercado son ideas consustanciales. El mercado de la vivienda es una realidad a la que no podemos dar la espalda, pues establece las condiciones para poder realizar este derecho. Existe un amplio consenso en que en una situación de crecimiento de la demanda la mejor manera de que los precios se moderen es incrementar la oferta.

Como vemos el problema es complejo, tiene múltiples causas y efectos, y requiere de amplios consensos para ponernos a solucionarlo. John Rawls planteaba que los consensos entrecruzados en las sociedades democráticas, donde el pluralismo es un rasgo característico, juegan un papel fundamental para lograr la estabilidad que exigen las políticas públicas para desplegar efectos sostenidos en el tiempo. Para ello es necesario establecer una discusión racional en torno a los problemas, basar la discusión en razones públicas asumibles por la mayoría independientemente de sus creencias particulares y buscar puntos de encuentro en torno a valores compartidos y soluciones equitativas.

Apelando a la justicia social es necesario poner en marcha un plan para la construcción de vivienda pública de alquiler asequible. El modelo de Viena es un ejemplo. Este mismo principio de justicia obliga a proteger a los más vulnerables, pero no puede ser a costa del derecho constitucional a la propiedad privada. Es preciso dar seguridad jurídica a los propietarios ante el riesgo de impago para estimular el alquiler residencial, asumiendo las Administraciones el apoyo económico a quienes no pueden hacer frente a sus obligaciones.

Apelando a la eficiencia económica es necesaria una mejor regulación del alquiler de vivienda con fines de alojamiento turístico. Esta actividad se desarrolla en ocasiones en la economía sumergida y supone una competencia desleal para el tejido empresarial del negocio hotelero, que genera más empleo, más estable y de más calidad. Además, su expansión desmesurada produce multitud de externalidades negativas en el espacio público de las ciudades.

Apelando a la iniciativa empresarial y la economía de mercado es necesario eliminar las barreras que dificultan la construcción de las viviendas que demanda la sociedad. Simplificar procedimientos administrativos, establecer un sistema de ventanilla única para la obtención de licencias y proporcionar un marco regulatorio estable en el tiempo que proporcione seguridad a las inversiones, son algunas de las iniciativas que los expertos ponen sobre el tablero para abordar esta cuestión. Todo ello junto a incentivos fiscales para estimular la promoción de viviendas asequibles y desincentivos que graven los suelos que no se activen para la construcción de nuevas casas.

En definitiva, un gran plan de vivienda que movilice a Administraciones Públicas, promotores y constructores, propietarios de vivienda y ciudadanía afectada por el problema, en el que todos encuentren reconocidos parte de sus intereses y nos ponga a caminar juntos. El futuro nos va en ello, como en tantas otras cosas importantes.

Publicado en La Opinión de Málaga el 29 de octubre de 2024.

Vivienda, Rawls y consensos entrecruzados

Reflexiones en torno a las políticas de vivienda.

Es imposible pensar en un proyecto de vida sin un lugar en el que vivir. Nuestra Constitución declara en su artículo 47 el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, siendo obligación de los poderes públicos promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacerlo efectivo. Por lo tanto, no es opcional hacer políticas públicas de vivienda, sino que es una obligación jurídica que surge del mandato constitucional. 

Este precepto se encuentra dentro del capítulo dedicado a establecer los principios rectores de la política social y económica. Y no se equivocaba el constituyente, puesto que los efectos del creciente problema de la dificultad para acceder a la vivienda tienen efectos negativos en la sociedad y en la economía.

El Banco de España identifica entre los efectos adversos de las dificultades de acceso a la vivienda en su dimensión social, el empobrecimiento de las familias por el alto porcentaje de ingresos destinado a la vivienda, tanto si es para el pago de las hipotecas afectadas por las subidas de tipos de interés, como para hacer frente al desbocado precio de los alquileres. Esta realidad retrasa la formación de hogares, reduciendo la natalidad e incrementando el problema demográfico de envejecimiento de la población. En la vertiente económica, supone una dificultad para localizar a los trabajadores precisamente en las áreas geográficas más productivas, reduciendo considerablemente su movilidad, especialmente entre los jóvenes, lo que supone un freno para el desarrollo del crecimiento potencial de nuestro PIB.

Hay trabajos muy serios en España sobre esta materia, de los que expondré algunos ejemplos significativos. Desde FEDEA se estima que resulta necesario dar un nuevo rumbo a la política de vivienda. Su diagnóstico identifica las medidas intervencionistas en el mercado de alquiler como contraproducentes, con un efecto no deseado consistente en la reducción de la oferta que ha impulsado aún más los precios al alza. Propone adoptar medidas que faciliten la construcción de vivienda de promoción pública y de iniciativa privada reduciendo costes.

El think tank progresista Future Policy Lab realiza una serie de propuestas encaminadas a incrementar la oferta de vivienda disponible en el mercado. Establecer una fiscalidad mayor sobre las viviendas desocupadas y las segundas residencias, junto con una expansión del parque de vivienda pública destinada al alquiler, normalizar la intermediación pública en el alquiler para fomentar la confianza de los propietarios y la seguridad de los inquilinos, así como establecer un régimen fiscal especial para los promotores de vivienda asequible que incentive esta iniciativa.

La irrupción expansiva del alquiler turístico en las ciudades ha atraído inversión especulativa hacia el mercado de la vivienda, buscando la obtención de sustanciosas rentas al tiempo que se minimiza el riesgo de las operaciones. Para revertir esta situación debe plantearse una regulación más restrictiva del uso de la vivienda residencial con fines de alquiler turístico, al tiempo que se proporciona mayor seguridad jurídica a los arrendadores ante el riesgo de impago. La protección del derecho a la vivienda de las familias vulnerables es responsabilidad de las Administraciones y sus políticas sociales, no puede trasladarse a los propietarios de vivienda, en muchos casos pequeños ahorradores que ven en el alquiler un complemento de su renta tras la jubilación. La Ley de Medidas de Fomento del Alquiler de Viviendas, promovida por Carme Chacón en su etapa como ministra de Vivienda en 2009, iba en esta línea simplificando y agilizando los procedimientos de desahucio por impago de rentas a pequeños propietarios.

Como se apunta en el libro ‘Un país posible’, dirigido por Toni Roldán, para los problemas de vivienda no existen soluciones milagrosas ni políticas infalibles. Sí son necesarias dos condiciones para un buen diseño de las iniciativas. En primer lugar, una política de vivienda mantenida en el tiempo con independencia del partido político que gobierne, que es parte del secreto del potente parque de vivienda social de Viena. En segundo lugar, dos principios básicos para guiar estas políticas a largo plazo: que las viviendas financiadas con dinero público no puedan salir nunca del parque público y que la mayoría de las viviendas construidas con subvenciones públicas se destinen al alquiler asequible.

El problema se ha situado como una emergencia en la agenda política, en sus dos dimensiones, social y económica. Tengo la impresión de que es un tema transversal entre toda la ciudadanía, independientemente de cuál sea el partido político de su preferencia al ejercer su derecho democrático al voto. Esta dura realidad dificulta los proyectos vitales de muchas personas, afectando especialmente a la población más joven. Y sus padres y abuelos comparten su sufrimiento, porque sienten que ellos tuvieron mejores oportunidades para tener una vivienda que sus hijos y sus nietos. La pérdida de la esperanza en un porvenir es una peligrosa emoción para la estabilidad política de las sociedades democráticas. Urge por lo tanto un debate en profundidad sobre este problema, buscando soluciones basadas en el rigor, la evidencia, y el compromiso leal entre actores políticos, aunque no sean ‘chulísimas’ sino pragmáticas y útiles.